Cơn sốt ảo đất nền thời gian vừa qua đã khiến thị trường bất động sản TP.HCM tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tuy nhiên, sau khi dần hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư và người mua nhà đang băn khoăn không biết có nên xuống tiền mua nhà thời điểm này hay không?

Đất nền dự án không tăng ảo

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đất nền là nhu cầu muôn thuở của người Việt bởi tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ. Tuy nhiên, câu chuyện sốt đất nền thời gian vừa qua tại TP.HCM không thuộc đất nền thuộc các dự án bất động sản chính quy mà lại là đất nền nằm tại các vùng ven và huyện ngoại thành. Tại các dự án đất nền của các chủ đầu tư có thương hiệu, hầu như không có tình trạng sốt đất ảo.

Hiện nay, tại khu đông (quận 9 và Thủ Đức), phía bắc (quận 12, Củ Chi), các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất đang diễn ra khá mạnh mẽ. Đặc biệt, tính chất của cơn sốt lần này liên quan đến việc thông qua vấn đề tách thửa, phân lô bán nền trong đó giới đầu nậu, cò đất núp bóng chủ đất nền, mức độ tác động không lớn đến toàn bộ thị trường.

“Nếu so với năm 2007, cơn sốt bất động sản thể hiện rất rõ nét ở phân khúc nhà ở cao cấp, thì lần này lại là đất phân lô bán nền tại nhiều vùng ven của TP.HCM. Năm 2007 và 2010 tính chất của cơn sốt nghiêm trọng hơn đến mức độ Chính phủ phải ban hành các nghị quyết thắt chặt tín dụng, do vậy thị trường từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng.

Còn cơn sốt lần này chưa đạt đến mức độ như thế, bởi Chính phủ không phải ra các văn bản điều tiết. Trong khi đó, Chính phủ lại đang thực hiện lộ trình thắt chặt tín dụng vào bất động sản nên không tác động đến cả thị trường mà chỉ tác động tiêu cực đến người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này”, ông Châu nói.

Ông Châu cho rằng TP.HCM đã có những chỉ đạo quyết liệt cho nên cơn sốt ảo này đang bị hạ nhiệt. Sắp tới, TP ban hành quyết định mới thay thế quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền đi vào sự ổn định trở lại.

“Qua các đợt khủng hoảng vừa rồi đã giúp sàng lọc thị trường. Những doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động, người mua nhà, các ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước cũng đều rút ra những bài học kinh nghiệm bổ ích. Tất cả đều thông minh hơn, sức đề kháng tốt hơn nên thị trường có thể sẽ không phải rơi vào cơn sốt hoặc khủng hoảng đóng băng như trước đây”, ông Châu nói thêm.

Những lời khuyên cho nhà đầu tư

Ông Lê Hoàng Châu nhận định thị trường bất động sản TP.HCM đang dần hạ nhiệt. Tuy nhiên, giá đất nền có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng ở những khu vực thuận lợi giao thông và có nhiều tiện ích vẫn tiếp tục giữ giá như hiện nay và có xu hướng tăng trong những tháng tới.

Để mua đất nền thời gian tới, ông Châu khuyên nhà đầu tư cần đánh giá giá cả. Nguyên lý để hình thành giá cả phụ thuộc vào 3 yếu tố: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung cầu. Khi quyết định đầu tư, mua hay bán, người dân vẫn phải căn cứ vào nguồn lực tài chính của mình. Nếu dùng đến 70-80% đòn bẩy tài chính thì rủi ro rất là nhiều.

Trong khi đó, theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm sẽ diễn biến khó lường. Lượng hàng lớn sẽ được bung ra trên tất cả các phân khúc.

Vì vậy, để đầu tư thành công đất nền ở vùng ven, một nhà đầu tư cá nhân cần nhớ 5 nguyên tắc:

1. Tính thanh khoản thật, tức là nhu cầu mua bán giao dịch thật. Không phải giá cao rất cao mà rất ít giao dịch. Đây là những nơi đã có mật độ cư dân tương đối, chứ không phải những nơi “đồng không mông quạnh”.

2. Có sổ đỏ. Rủi ro nhất cho nhà đầu tư cá nhân là mua đất nền với pháp lý không hoàn chỉnh.

3. Không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Thị trường càng nóng sốt, càng phải biết “liệu cơm gắp mắm”, không đầu tư quá số tiền mình đang có.

4. Đầu tư có đội nhóm, rủi ro sẽ giảm đi nhiều khi có đồng đội cùng vào cuộc.

5. Lời khi mua chứ không phải khi bán, mua bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.

Còn ông Ngô Quang Phúc – Phó tổng giám đốc Him Lam Land lại cho rằng vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền là pháp lý, vì vậy phải tìm hiểu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ. Bên cạnh đó là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư.

Ngoài ra, nếu mua một khu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư.