Một giai đoạn điều chỉnh của thị trường căn hộ sơ cấp TP.HCM khi tỷ lệ hấp thụ trong quý III giảm xuống còn 39%, thấp hơn 16% so với quý trước. Sự thận trọng của người mua nhà trước những biến động của thị trường căn hộ TP.HCM chung, cùng với việc siết chặt chính sách tín dụng, đã tác động không nhỏ đến sức cầu.
Báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được Công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam công bố cho thấy trong quý III, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ ghi nhận 1.915 căn hộ sơ cấp được giao dịch thành công, đánh dấu mức giảm 16% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung đạt 39%, trong đó các căn hộ mới mở bán chiếm 62% tổng lượng tiêu thụ, còn lại là các sản phẩm tồn kho. Đáng lưu ý, 66% sức mua tập trung vào các dự án trung cấp, với giá bán dao động từ 3-5 tỷ đồng mỗi căn.
Nguyên nhân của sự sụt giảm lượng tiêu thụ này, theo Savills, là do nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý vừa qua giảm xuống chỉ còn 4.871 căn, giảm 13% so với quý trước và 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, số lượng căn hộ mở bán lần đầu chỉ đạt khoảng 799 căn, giảm 30% theo quý trước. Ngoài ra, quý III cũng chứng kiến sự trở lại của năm dự án cũ, trước đó bị tạm ngưng giao dịch do vướng mắc pháp lý, mặc dù tổng số căn hộ mở bán từ những dự án này chỉ đạt 545 căn.
Báo cáo từ DKRA Group cũng ghi nhận rằng trong hai tháng 7 và 8, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trên toàn thị trường căn hộ TP.HCM và các tỉnh phía Nam chỉ đạt 980 căn, với tỷ lệ hấp thụ chưa đến 35% tổng nguồn cung. Phần lớn giao dịch thành công chủ yếu đến từ các dự án đang triển khai bán hàng tại Bình Dương, nơi chiếm 54% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp trên toàn thị trường. Riêng tại TP.HCM, các giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án có giá trên dưới 45 triệu đồng mỗi m2, phản ánh xu hướng thị trường hiện tại.
Trong bối cảnh thị trường căn hộ TP.HCM hiện nay, thanh khoản vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện, điều này đã khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục triển khai các chính sách ưu đãi nhằm thu hút khách hàng. Một ví dụ điển hình là hai dự án đã hoàn thiện tại quận Tân Phú, chỉ yêu cầu khách hàng thanh toán 15% tổng giá trị căn hộ để có thể nhận bàn giao, trong khi lịch trình thanh toán được giãn khoang trong 24 tháng.
Bên cạnh vấn đề thanh khoản, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý III cũng ghi nhận xu hướng giảm. Cụ thể, giá bán đã giảm từ 73 triệu đồng mỗi mét vuông trong quý II xuống khoảng 68 triệu đồng trong quý III, tương ứng với mức giảm 12%.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường S22M thuộc Savills, sự sụt giảm này chủ yếu xuất phát từ thay đổi trong cấu trúc của giỏ hàng mở bán. Cụ thể, tỷ lệ sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang đã giảm mạnh, hiện chỉ chiếm chưa đến 2% tổng nguồn cung sơ cấp. Ngược lại, 60% nguồn cung hiện nay thuộc về các dự án trung cấp (với mức giá từ 3 tỷ đồng trở lên), trong khi 38% còn lại thuộc về phân khúc bình dân (giá bán dưới 3 tỷ đồng). Tình trạng giảm nguồn cung cao cấp đã dẫn đến sự điều chỉnh mặt bằng giá trung bình trên thị trường.
Savills cũng đã đưa ra những dự báo đáng chú ý về thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm, đặc biệt là tại TP.HCM. Theo những thông tin mới nhất, trong quý IV sắp tới, thành phố dự kiến sẽ có khoảng 6.700 căn hộ mới được mở bán. Điển hình trong số này, hai dự án nổi bật là phân khu The Opus One của khu đô thị Vinhomes Grand Park và The Forest Gem, đều hứa hẹn mang lại nhiều cơ hội cho khách hàng.
Về mặt giá cả, Savills nhận định rằng khả năng tăng giá là khá cao trong bối cảnh nguồn cung mới chủ yếu thuộc về phân khúc cao cấp và trung cấp. Dự báo trên dẫn đến việc khách hàng không có nhiều lựa chọn, càng làm gia tăng sức ép lên giá cả thị trường. Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, nhấn mạnh rằng mặc dù nguồn cung sơ cấp hiện tại còn hạn chế, triển vọng vẫn có thể được cải thiện trong các quý tới nhờ có sự sửa đổi luật, cập nhật quy hoạch và đẩy nhanh triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm, qua đó được kỳ vọng sẽ trở thành động lực hỗ trợ thị trường.
Tuy nhiên, ông Griffiths cũng chỉ ra rằng, từ nay đến năm 2027, thị trường căn hộ TP.HCM chỉ dự kiến thêm khoảng 50.000 căn hộ từ 76 dự án mở bán, chủ yếu tập trung ở khu vực TP Thủ Đức. Lượng cung này có thể không đủ để đáp ứng nhu cầu đang gia tăng của thị trường, khi mỗi năm thành phố cần ít nhất 50.000 căn hộ trở lên, trong đó phần lớn là các sản phẩm bình dân. Tình hình này đặt ra nhiều thách thức cho các nhà hoạch định và các nhà phát triển trong việc tìm kiếm giải pháp đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân.
Nguồn: Phương Uyên – vnexpress.net
hy vọng sẽ là tín hiệu tốt