Áp lực gia tăng về giá nhà ở tại các đô thị lớn đang đặt ra nhiều thách thức cho cả người mua và người bán. Tuy nhiên, theo đánh giá của Savills Việt Nam, phân khúc nhà ở giá phải chăng vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Với sự hỗ trợ của các chính sách ưu đãi và sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, thị trường này hứa hẹn sẽ mang lại nhiều cơ hội mới cho các chủ đầu tư và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Những rào cản nào đang kìm hãm thị trường nhà ở?

Trong giai đoạn từ 2019 đến 2023, thị trường nhà ở Việt Nam có nhiều sự biến động kéo dài. Ở Hà Nội đã ghi nhận mức tăng trung bình 6% mỗi năm, trong khi TP.HCM có mức tăng khiêm tốn hơn, chỉ đạt 3% hàng năm. Trong bối cảnh đó, thu nhập cá nhân lại tăng với tỷ lệ thấp hơn, cụ thể là 4% ở Hà Nội và 3% tại TP.HCM. Sự chênh lệch ngày càng mở rộng này đã tạo ra những thách thức lớn cho nhiều người dân trong việc sở hữu nhà, khiến giấc mơ an cư trở nên xa vời hơn bao giờ hết.

Ngoài áp lực từ mức độ tăng trưởng giá bất động sản vượt xa thu nhập, người dân còn phải đối mặt với các rào cản pháp lý phức tạp, những trắc trở của các nhà phát triển dự án và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở. Tất cả những yếu tố này đã làm cho tình hình thị trường nhà ở Việt Nam ngày càng trở nên căng thẳng hơn, đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về chỗ ở đang rất cao.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững cần có sự phong phú và đa dạng về phân khúc, đặc biệt là trong các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng nguồn cung cho các loại hình nhà ở này tại Hà Nội và TP.HCM đang ở mức báo động. Nhu cầu hàng năm lên đến khoảng 50.000 căn hộ, chủ yếu đến từ người có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng một cách thỏa đáng.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, tình trạng thiếu hụt nhà ở không chỉ xảy ra ở TP.HCM mà còn lan ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Nhìn về phía trước, TP.HCM dự kiến sẽ phát triển thêm nhiều dự án cao cấp, trong khi nguồn cung dành cho phân khúc nhà ở giá rẻ vẫn khá hạn chế.

Song song đó, Hà Nội lại tập trung vào việc phát triển các dự án thuộc phân khúc hạng B. Sự mất cân bằng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm tốc độ tăng trưởng thu nhập, quỹ đất hạn chế cùng với chi phí đất đai ngày càng gia tăng và những thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án mới trên thị trường nhà ở Việt Nam.

Hợp tác công – tư giải quyết bài toán nhà ở

Đầu tư công vào cơ sở hạ tầng hiện đang chiếm khoảng 6% GDP, phản ánh cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển hạ tầng tại Việt Nam. Hàng loạt dự án lớn như xây dựng đường bộ, cầu cống, sân bay và cảng biển đang được triển khai, trong đó Luật Đất đai 2024 đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này.

Mục tiêu cốt lõi của các dự án này không chỉ là cải thiện kết nối giao thông giữa các tỉnh thành, mà còn là rút ngắn khoảng cách địa lý và thời gian di chuyển, đặc biệt giữa các khu vực trung tâm đô thị và vùng ven. Sự phát triển này sẽ mở ra cơ hội cho sự tăng trưởng kinh tế – xã hội và thu hút đầu tư đến với thị trường nhà ở Việt Nam.

Theo bà Giang Huỳnh, mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), với hệ thống metro là điển hình, đã chứng minh tính hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và đáp ứng nhu cầu nhà ở. Việc phát triển các khu vực xung quanh các tuyến metro làm gia tăng mật độ xây dựng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và kết nối giữa các khu vực. Hơn nữa, việc khai thác quỹ đất dọc theo các tuyến metro giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó mang đến nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người dân.

Đặc biệt, sự ra đời của các luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, và Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng mang lại những chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản, qua đó cải thiện hiệu quả sử dụng đất và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Những quy định này sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường nhà ở Việt Nam.

“Luật Nhà ở 2023 đã đơn giản hóa quy trình mua bán nhà, đồng thời quy định rõ ràng về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Theo đó, người nước ngoài được phép sở hữu tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà và không quá 250 căn nhà trong mỗi phường. Thời hạn sở hữu là 50 năm và có thể gia hạn. Đặc biệt, trong trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam, người nước ngoài sẽ được phép sở hữu nhà ở vĩnh viễn.”

Nhận định từ bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam

Để ứng phó với cuộc khủng hoảng thiếu hụt nhà ở và giải quyết tình trạng đầu cơ đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định cấm phân lô đất ở tại các đô thị lớn bắt đầu từ ngày 31/1/2025. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cũng đã có những điều chỉnh quan trọng, đặc biệt nhấn mạnh vào việc phát triển nhà ở tại các thành phố lớn. Một điểm đáng chú ý trong những thay đổi này là việc bãi bỏ quy định trước đây yêu cầu dành 20% diện tích đất cho các dự án thương mại, qua đó mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư trong việc chuyển đổi phần diện tích này phục vụ cho việc xây dựng nhà ở xã hội.

Đối với các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội, nhiều ưu đãi đặc biệt được đưa ra, bao gồm miễn phí sử dụng đất, không phải đóng phí thuê đất, và khả năng tiếp cận các nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi. Trong bối cảnh chính sách mới này, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, đã chia sẻ tại một hội thảo gần đây tại TP.HCM rằng nhiều địa phương đã tích cực tìm kiếm các giải pháp để thu hút doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội.

Theo thống kê từ giai đoạn 2021 đến nay, 61/63 địa phương trong cả nước đã triển khai 619 dự án nhà ở xã hội, với tổng quy mô lên tới 561.800 căn cung cấp cho thị trường nhà ở Việt Nam. Tuy nhiên, hiện tại chỉ có 79 dự án hoàn thành, tương ứng với 40.600 căn hộ. Còn lại, 128 dự án đã được khởi công và đang trong quá trình xây dựng, tạo ra khoảng 112.000 căn hộ. Hơn nữa, có 412 dự án đã được phê duyệt đầu tư, với quy mô gần 410.000 căn, đang trong giai đoạn hoàn tất thủ tục để tiến hành khởi công.

Trong bối cảnh hiện nay, các chuyên gia từ Savills Việt Nam nhấn mạnh rằng giải quyết vấn đề nhà ở phù hợp về giá cả và khả năng chi trả của người dân đòi hỏi một cách tiếp cận toàn diện, kết hợp từ cả khu vực công và tư. Không một đơn vị nào có thể đơn độc vượt qua những thách thức phức tạp này. Ngân sách nhà nước có hạn và lãi suất gia tăng đã tạo ra những áp lực lớn đối với khả năng tài trợ cho dự án nhà ở xã hội, trong khi khu vực tư nhân cũng đang phải đối mặt với sự gia tăng chi phí sản xuất trong bối cảnh lạm phát.

Để vượt qua những khó khăn và phục hồi thị trường nhà ở Việt Nam, sự hợp tác chặt chẽ giữa hai bên là vô cùng cần thiết. Chính quyền địa phương cần đề ra những chính sách khuyến khích mạnh mẽ để các chủ sở hữu đất cùng nhau hợp tác, nhằm phát triển những khu dân cư mới bền vững. Bằng việc tận dụng tối đa diện tích đất sẵn có, kết hợp với các tiện ích chung và không gian xanh, chúng ta có thể phần nào giải quyết tình trạng cấp bách của vấn đề nhà ở hiện nay. Sự phối hợp hiệu quả giữa chính quyền và các nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định giúp hiện thực hóa những ý tưởng phát triển này.

Nguồn: Anh Tuấn (TTXVN)